Asuntolainojen viitekoron nousu merkitsisi väistämättä nousevia lainakustannuksia. Kysymys on siitä, kuinka paljon ne nousisivat.

Asunnonostajan ei ole pitkään tarvinnut huolehtia kohoavista koroista, mutta tilanne voi kohta muuttua. Kuva: Lauri Lähteenmäki

Markkinakorkojen käyrä on jo vuosikausia muistuttanut kuolleen sydänkäyrää, mutta ennusmerkkejä korkojen noususta on jo alkanut näkyä.

Yksi näistä on kiihtynyt inflaatio, joka jatkuessaan merkitsee ennemmin tai myöhemmin myös korkojen nousua. Tämä tarkoittaisi samalla asuntolainakustannusten kallistumista.

Esimerkiksi Nordean tuoreen arvion mukaan Euroopan keskuspankki EKP aloittaisi koronnostonsa vuonna 2023. Pääanalyytikko Jan von Gerich uskoo, että kahdentoista kuukauden euribor kiipeäisi plussalle saman vuoden lopulla.

Keskuspankit sekä Yhdysvalloissa että Euroopassa ovat pitäneet pandemian aikana korkotason alhaisena ja varmistaneet tämän myös laajoilla arvopaperien ostoillaan.

Asuntolainojen keskikorot ovat olleet euroalueella viime vuodet melko tasaisessa laskussa. Kun kymmenen vuotta sitten elokuussa 2011 keskikorko oli 3,98 prosenttia, se oli viime elokuussa enää 1,32 prosenttia.

Keskikorossa on mukana viitekoron lisäksi myös pankin lainasta perimä marginaali. Suomessa uusien asuntolainojen keskikorko oli Suomen Pankin mukaan syyskuussa 0,72 prosenttia. Kahden viime vuoden aikana keskikorko on pysytellyt suunnilleen ennallaan.

Suomalaisten yleisimmin käyttämä asuntolainan viitekorko on kahdentoista kuukauden euribor, joka on ollut miinuksella alkuvuodesta 2016 lähtien. Korko on nyt noin -0,5 prosenttia. Sitä tarkistetaan pankissa siis kerran 12 kuukaudessa.

Euribor tarkoittaa sitä, millä korolla eurooppalaiset pankit voivat saada euromääräistä vakuudetonta rahoitusta markkinoilta. Euriborien kehityksessä näkyvät markkinoiden odotukset Euroopan keskuspankin tulevista toimista.

Katso alla olevasta taulukosta, mitä koron nousu voisi tarkoittaa erikokoisten lainojen kuukausittaisille kuluille.

Laina-aikana syntyviin korkokustannuksiin ja lainanmaksuaikaan vaikuttaa myös lainan lyhennystapa. Yleisimmät maksutavat ovat annuiteetti ja kiinteä tasaerä.

Kiinteässä tasaerälainassa kuukausierä on aina sama ja sen sisällä pääoman ja koron määrä vaihtelee. Tästä johtuen laina-aika pitenee, jos korot nousevat.

Annuiteettilainassa erien suuruus saattaa vaihdella, mutta maksuaika on sovittu etukäteen. Maksuerä muodostuu kiinteästä osuudesta pääoman lyhennystä sekä korosta, joka voi muuttua.

Esimerkiksi OP:n käyttämällä lainalaskurilla 0,75 prosentin kokonaiskorolla 20 vuoden mittaisen ja 200?000 suuruisen lainan tasaerälainan maksuerä on 898 euroa. Tässä ei ole otettu huomioon korkomuutosten vaikutusta maksuaikaan.

Kahden prosentin korkotasolla kuukausittainen lyhennyserä nousee 1012 euroon, kolmen prosentin tasolla 1109 euroon ja neljän prosentin tasolla 1212 euroon.

Pankin veloittama marginaali on viitekoron ohella lainan toinen komponentti, ja siinä voi olla nousupaineita, muistuttaa Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus.

Tämä johtuu pankkien Basel-sääntelystä. Finanssivalvonnan antaman arvion mukaan suomalaisten pankkien pääomavaatimukset nousisivat Basel III:n myötä keskimäärin 15-20 prosenttia, mikäli uudistus toteutuu ennakoidussa muodossaan.

Brotherus uskoo, että etenkin asuntosijoittajien lainamarginaaleissa voisi näkyä uudistuksen myötä tiukentumista.

-?Samoin alueilla, missä pankkikilpailu on heikompaa, voitaisiin nähdä marginaalien nousua. Sen sijaan siellä, missä kilpailu on kovinta, marginaalit pysyisivät todennäköisesti kurissa.

Kun inflaatio on kiihtynyt, on lainasta maksettava reaalikorko selvillä miinuksella. Se saadaan vähentämällä lainasopimuksen sisältämästä nimelliskorosta inflaatio.

Tämän takia nimelliskorkojen lievä nousu ei asuntovelallisen kannalta muuttaisi tilannetta paljonkaan heikommaksi. Viime vuosina solmituissa uusissa asuntolainasopimuksissa viitekorko ei yleensä voi laskea alle nollan.

-?Asuntolainan ottajan kannalta ei ole suurta merkitystä, onko euribor -0,5 prosentissa vai -0,3 prosentissa. Pieni nousu ei ole tässä suhteessa merkityksellinen, Brotherus sanoo.

Hän uskoo, että asuntolainojen korot voivat pysytellä hiukan pakkasella jopa useamman vuoden.

-?Suomessa on nyt Euroopan ja todennäköisesti myös maailman edullisimmat asuntolainat. Pankkien kilpailu asuntolainoissa on kovaa. Kun kilpailua riittää, kuluttaja kiittää.

Lokakuussa euroalueen inflaatio ylsi 13 vuoden huipuille eli 4,1 prosenttiin. Taustalla on etenkin kallistunut energia, mutta myös palkkakustannukset ovat nousseet eurotalouden elpyessä.

EKP:n tavoitteena on pitää inflaatio noin kahdessa prosentissa keskipitkällä aikavälillä. Keskuspankki on kuitenkin todennut, että kiihtynyt inflaatio on väliaikainen ilmiö eikä se aio nostaa korkojaan vielä vähään aikaan.

-?Pääjohtaja Christine Lagarde on aika selkeästi viestinyt, että ohjauskorkoa ei olla näillä näkymin vielä ensi vuonna nostamassa, sanoo analyysiyhtiö Inderesin ekonomisti Marianne Palmu.

-?Jos tämä pitää paikkaansa, on asuntovelallisen kannalta vielä ensi vuosikin rauhallista aikaa.

Palmu korostaa, että EKP on kertonut, että se on valmis joustamaan väliaikaisesti inflaatiotavoitteestaan ja voi sietää hetken myös nopeampaa inflaatiota.

-?Tämäkin puhuu sen puolesta, että ohjauskoron nostoa ei olisi vielä aivan lähiaikoina tulossa.

Ennen koronnostoa lopetetaan arvopaperien osto-ohjelmat. Tämä voi ajoittua ensi vuoteen. EKP on sitoutunut jatkamaan korona-ajan hätäohjelman PEPP:n ostoja ainakin maaliskuun loppuun asti. Lisäksi käynnissä on vanhempi APP-ohjelma.

-?Ohjelmia tarkastellaan keskuspankin joulukuun kokouksessa. Ostoja aletaan todennäköisesti pikku hiljaa vähentämään, mutta millä aikataululla, siitä saataneen selvyyttä ensi kuussa, Palmu sanoo.