Taloyhtiölainat haluttaisiin rajata lähinnä korjausrakentamiseen. Käsittelyssä oleva lakimuutos tuo vain pieniä tiukennuksia.

Kuva: Lehtikuva

Nollakorkojen maailma tuuditti monet uusien asuntojen ostajat turvallisuuden tunteeseen, kun omaan kotiin on päässyt kiinni taloyhtiölainalla ja kohtalaisen pienellä myyntihinnalla.

Lisäksi uudistuotannon yhtiölainoihin on liittynyt yllättävänkin pitkiä, jopa viiden vuoden lyhennysvapaita. Vuonna 2017 ostetussa uudessa kodissa on voinut asua huolettomasti tähän asti.

-?Nyt iskeekin samaan aikaa korkoshokki ja lyhennykset päälle. Lisäksi vielä sähköstä ja muista elinkustannuksista tulevat lisälaskut. On huonoa tuuriakin, jos nämä purkautuvat samassa kohtaa, Finanssivalvonnan (Fiva) osastopäällikkö Samu Kurri sanoo.

Kurri pelkää, että uusi tilanne ei ole vielä iskenyt monienkaan asuntovelallisten tajuntaan.

Nyt asuntolainan korot ovat nousemassa valtaosalla yli kolmeenkin prosenttiin. Se tarkoittaa helposti satojen eurojen, yli tuhannen euronkin lisäkuluja kuukaudessa.

-?Uudistuotannon taloyhtiölainat puhuttavat. Hyvä niin. Vielä parempi olisi, että tällaisiin epäterveitä kannustimia sisältäviin "innovaatioihin" voitaisiin puuttua ennen kuin niiden tuottamat riskit laukeavat, hän twiittasi aiemmin.

Finanssivalvonnan osastopäällikkö Samu Kurri. Kuva: Heikki Saukkomaa / Lehtikuva

Kurri puhuu taloyhtiölainoista uudistuotannon epäterveinä kannustimina, kun taas korjausrakentamiseen ne ovat toimiva väline. Uusissa asunnoissa 70:n tai jopa 80 prosentin yhtiölaina ei ole järkevää, kun kaiken pitäisi olla kunnossa, hän sanoo.

-?Rakennuttajille yhtiölainat ovat tärkeä työkalu rakentamisen aikaiselle rahoitukselle, mutta siinä kohtaa, kun ne myydään ostajille, on hassua että lainakakku jää kämppään.

-?Ensinnäkin olisi parempi, että summa olisi tavallisena pankkilainana, koska niihin pankki tekee maksuvaralaskelmat. Toisekseen tällaisena automaattilainana se jää pimentoon, kun on vaikeasti havainnoitavia osia, lyhennysvapaita, tonttivuokria, mikä on kokonaiskustannus nyt ja viiden vuoden päästä.

Hypon toimitusjohtaja Ari Pauna. Kuva: Heikki Saukkomaa / Lehtikuva

Asuntolainoittaja Hypon toimitusjohtaja Ari Pauna on samaa mieltä.

-?Ylivelkaantuminen on väärä lääke asumisen kalleuteen. Missä ne paljon puhutut normisavotat ja rakenteelliset toimet viipyvät?

Uudistuotannon niin kutsuttu RS-järjestelmä, jolla asuntoja myydään jo rakentamisvaiheessa, pitäisi Paunan mukaan uudistaa kokonaisuudessaan.

-?Uudistuotanto pitäisi miettiä kokonaan uudelta pohjalta kuluttajan asemaa parantaen ja huomioiden asuntosijoittamisen tuomat muutostarpeet, Pauna vastasi.

Myös Kilpailu- ja kuluttajaviraston johtava ekonomisti Antti Saastamoinen pitää tilannetta ongelmallisena.

-?Niin, kyllähän tämä sinänsä on aika hassu tilanne, että asuntojen osalta voidaan aika huoletta näköjään myydä kuluttajille tuotetta, jota he eivät ymmärrä, kun monessa muussa tapauksessa asiaan olisi jo puututtu.

Kokonaan uusi malli voisi Paunan mukaan näyttää siltä, että uudet asunnot ostettaisiin stressitestatuilla osakkaiden omilla omistusasuntolainoilla tai sijoitusasuntolainoilla. Yhtiölainat hän varaisi vain korjausrakentamisen rahoittamiseen.

-?Jos ei ole jostain syystä varautunut, nyt on herättävä laskemaan oman talouden ja asunto-osakeyhtiön talouden tilannetta eri skenaarioilla. Jos laskelmat näyttävät ikäviltä, ripeästi yhteyttä omaan pankkiin avun saamiseksi.

-?Asunto-osakeyhtiölainoissa olennaista on ymmärtää, että riskien noustessa asuntomarkkinoilla asunto-osakeyhtiölainojen marginaalit eriytyvät asiakaskohtaisesti. Eli viitekoron ja kulujen nousun lisäksi yhtiölainan marginaalikin voi nousta.

Lakimuutos taloyhtiölainoille

? Hallitus on esittänyt tiukennuksia taloyhtiölainoihin. Lakiesitys on parhaillaan eduskunnan käsittelyssä. Sen on määrä tulla voimaan ensi vuoden heinäkuun alusta alkaen.

? Lakiesityksen mukaan taloyhtiölaina voi olla uudisrakentamisessa enintään 60 prosenttia myytävän asunnon velattomasta hinnasta.

? Taloyhtiölainojen takaisinmaksuaika saa olla uudisrakentamisessa enintään 30 vuotta. Aikaraja alkaa koskea myös asuntolainoja.

? Taloyhtiölainoissa ei voi olla lyhennysvapaata ensimmäisinä viitenä vuotena rakennuksen valmistumisesta.

> Perinteisten asuntolainojen osuus on laskenut, yhtiölainojen ja kulutusluottojen osuus noussut.

> Lainojen ominaisuudet ovat melko samanlaisia, laina-ajat pitkiä ja laina on sidottu euriborien lyhyimpään päähän. Ero on se, että yhtiölainassa pankki voi muuttaa marginaalia, tavallisessa lainassa se on kiinteä.

Olisiko Fivan pitänyt vaatia taloyhtiölainojen kiristyksiä vielä tomerammin?

Kurri huomauttaa, että Fiva ajoi lakimuutokseen kiristyksiä, kuten myös viimeksi vuonna 2018, kun yhtiölainoja ruvettiin tarkemmin laskemaan mukaan pankkien stressitesteihin.

-?Minun mielestäni olisi vielä parempi, jos uudistuotannon lainakäytäntö olisi vieläkin kireämpi. Kokonaisriski on siellä aina olemassa, jos suunnilleen kaikilla on isoja yhtiölainoja. Se ongelma ei poistu.

Sijoittajat hämmentävät taloyhtiöissä

? Lisävaikeuksia taloyhtiön velanhoitoriskien arviointiin tuovat paljon puhutut asuntosijoittajat, silloin kun heidän osuutensa asunto-osakkaista on iso.

? Sijoittajilla on oikeus vähentää taloyhtiölainojen kulut (jotka vastaavasti asunnon myyntivoittoverotuksessa otetaan huomioon). Se on kannustanut isoon velanottoon, kun velkaa saa heti vähentää verotuksessa.

? Asuntomarkkinoilta on alkanut tulla viestejä siitä, että osa velalla asuntoihin sijoittaneista alkaa olla ongelmissa.

? Vahvasti sijoittajaomisteisissa taloyhtiöissä kassavirta perustuu vuokratuloihin. Jos se tyrehtyy tai sijoittajat eivät selviydy rahoitusvastikkeista, taloyhtiölainassa muut joutuvat maksumiehiksi.

Lue lisää: Taloyhtiö muutti yhtiö­järjestystä ja nyt osakkailla on edessään mojova lasku

Lue lisää: Nousu uhkaa taloyhtiöiden vastikkeita - "Kannattaisi olla kiinnostunut"