Uudisasuntotuotanto on toiminut lääkkeenä asuntojen hintojen nousua vastaan, mutta viime vuosina hinnat ovat uudistuotannosta huolimatta nousseet suurissa kaupungeissa. Asiantuntijoiden mukaan ilmiötä selittää sijoittajien lisääntyminen asuntomarkkinoilla ja omistusasujien aseman heikentyminen.

Kiinteistösijoittajien aktiivisuus asuntomarkkinoilla heijastuu erityisesti pienten asuntojen hintoihin, jotka ovat viime vuosina nousseet suurempia asuntoja nopeammin. Kuva: Lehtikuva

Suomessa asuntokaupan tilanne on ollut pitkään ristiriitainen. Tarjontaa on siellä, missä kysyntää on vähän, ja kysyntää on siellä, missä tarjontaa on vähän.

Tästä syystä omistusasumiseen kiinnipääseminen voi samanaikaisesti olla valtavan helppoa ja todella hankalaa. Muuttotappioalueelta omakotitalon saisi haltuunsa pikkurahalla, kun taas kerrostaloyksiön ostaminen kasvukeskuksesta vaatisi kunnon tuloja ja säästöjä.

Helsingissä pienen kerrostaloyksiön myyntihinta voi olla moninkertaisesti suurempi kuin ison omakotitalon hinta esimerkiksi muuttotappiosta kärsivässä Kouvolassa. Kuva: Joonas Salo/IS

Kova kysyntä suhteessa tarjontaan nostaa asuntojen hintoja kasvukeskuksissa, minkä vuoksi pieni yksiö voi maksaa moninkertaisesti pikkukunnan omakotitaloon verrattuna.

Asuntomarkkinoilla tarjontaa voidaan lisätä uudisasuntotuotannolla, ja niin suurissa kaupungeissa on myös toimittu. Tästä huolimatta hinnat ovat jatkaneet nousuaan.

Esimerkiksi Tampereella ja Turussa, joissa uudistuotanto on viime vuosina ollut suorastaan runsasta, uusien osakeasuntojen hinnat ovat jopa nousseet enemmän kuin keskimäärin koko maassa.

Eikö siis uudisasuntotuotanto sittenkään toimi lääkkeenä asuntojen hintojen nousua vastaan?

Käytännössä kyllä, mutta sen vaikutusta hintoihin heikentää se, että osa uudiskohteista myydään kotitalouksien sijaan kiinteistösijoittajille.

Ne eivät niinkään myy, vaan vuokraavat asuntoja. Näin asuntomarkkinoilta katoaa uusia omistusasuntoja ja tarjonnan niukkuus säilyy.

Helsingin Kalasatamassa rakennusyhtiö SRV rakentaa parhaillaan seitsemästä tornitalosta koostuvaa asuinaluetta. Pilvenpiirtäjistä kaksi on valmistunut, ja kotitaloudet ovat voineet jo jonkin aikaa ostaa myyntiin vapautuneita huoneistoja omakseen.

Kolmannen tornitalon on määrä valmistua ensi vuonna, mutta sen SRV myi jo vuoden 2020 maaliskuussa kiinteistösijoittaja- ja vuokra-asuntoyhtiö Kojamolle. Myös neljännestä Kalasatamaan nousevasta pilvenpiirtäjästä on tarkoitus rakentaa vuokratalo.

Lue lisää: Helsinkiin rakentuu Suomen korkein vuokratalo - Kojamo: Tällaista vuokratasoa asunnoista aiotaan pyytää

Myymällä rakenteilla olevat tai vielä kokonaan rakentamattomat kohteet kiinteistösijoittajille SRV on pyrkinyt tasapainottamaan talouttaan, joka on Kalasataman rakennushankkeen aikana vajonnut rankasti tappiolliseksi.

Hypoteekkiyhdistyksen pääekonomistin Juhana Brotheruksen mukaan tällaiset käytännöt ovat yleistyneet rakennusalalla.

-?Jos rakennusyhtiöillä on epävarmuuksia siitä, menevätkö kohteet myydyiksi ja yhtiöillä on lisäksi likviditeettivaikeuksia, ne pyrkivät myymään koko talon kerralla kiinteistösijoittajille. Tällöin yhtiöt joutuvat usein joustamaan myyntihinnassa, mutta samalla ne välttävät sen, että niille itselleen jäisi käteen myymättömiä asuntoja.

Kiinteistösijoittajien läsnäolo asuntomarkkinoilla alkoi lisääntyä viime vuosikymmenellä. Joukossa on niin suomalaisia kuin kansainvälisiä kiinteistösijoitusyhtiöitä, asuntorahastoja ja yksityishenkilöitä. Vuonna 2019 ammattimaiset toimijat tekivät kaikkiaan jo yli kahden miljardin euron edestä asuntokauppoja Suomessa.

Lue lisää: Ulkomaiset sijoittajat ostavat asuntoja Suomesta kiihtyvällä tahdilla - aasialaisten tulo on vain ajan kysymys

Vuonna 2019 yli puolet myydyistä yksiöistä siirtyi sijoittajien haltuun. Yksiöiden tai kaksioiden osuus sijoitusasunnoiksi pääteltävistä asunnoista on tätä nykyä yli 85 prosenttia.

-?Se, että kiinteistösijoittajat ovat olleet kovalla hinnalla ostamassa isojen kaupunkien yksiöitä ja kaksioita, on johtanut siihen, että pieniä asuntoja on mennyt aiempaa enemmän sijoittajien salkkuun niin uudistuotannosta kuin olemassa olevasta asuntokannasta, Brotherus sanoo.

Kiinteistösijoittajien aktiivisuus asuntomarkkinoilla heijastuu siis erityisesti pienten asuntojen hintoihin, jotka ovat viime vuosina nousseet suurempia asuntoja nopeammin.

-?Tämä kertoo ennen kaikkea siitä haasteesta, jonka ensiasunnon ostamista suunnittelevat nuoret ovat joutuneet kohtaamaan. Useimmiten juuri kompaktit kaupunkikodit ovat niitä, joita nuoret ensiasunnonostajat itselleen havittelevat, Brotherus toteaa.

Taloussanomat kirjoitti viime viikonloppuna nuorten vaikeuksista päästä kiinni omistusasumiseen. Nykyisin yhä useampi nuori päätyy lykkäämään ensiasunnon ostamista ja jatkamaan vuokralla asumista pidempään kuin on ehkä alun perin suunnitellut.

Lue lisää: Iso käänne asuntopolitiikassa uhkaa jakaa nuoret voittajiin ja häviäjiin

Ilmiö on alkanut näkyä tilastoissa esimerkiksi siten, että ensiasunnonostajien keski-ikä on kohonnut vuosi vuodelta niin, että se on tätä nykyä miltei 30 vuotta, kun se yli kymmenen vuotta sitten oli runsaat 27 vuotta. Samalla vuokralla asuminen on lisääntynyt lähinnä alle 40-vuotiaiden asuntokuntien keskuudessa.

VATT:n johtava tutkija Teemu Lyytikäinen korostaa, ettei kiinteistösijoittajien lisääntynyttä läsnäoloa asuntomarkkinoilla voi pitää syynä ensiasunnon keski-iän kohoamiselle. Hänen mukaansa kyse on enemmän seurauksesta.

-?Ilmiön taustalla vaikuttaa enemmänkin se, että omistusasujien asema asuntomarkkinoilla on viimeisen kymmenen vuoden aikana heikentynyt suhteessa kiinteistösijoittajiin.

Hän katsoo, että omistusasujien asemaa ovat heikentäneet niin markkinakehitys kuin asumiseen liittyvä politiikka.

-?Esimerkiksi asuntolainan korkovähennystä on leikattu ajan myötä. Se oli vielä vuonna 2011 täysin vähennyskelpoista, kun se nykyisin on enää vain 10-prosenttisesti vähennyskelpoista verotuksessa.

-?Myös asuntolainoille vuonna 2016 asetetuilla lainakatoilla on voinut olla vaikutuksensa. Katot eivät ole erityisen tiukkoja, mutta VATT:lla on olemassa siitä tutkimusta, miten ne ovat vaikuttaneet ostajien käyttäytymiseen. Kattoa suuremmat lainat ovat vähentyneet, ja asuntolainakaton mukaiset lainat taas kasvoivat.

Lyytikäisen mukaan kiinteistösijoittajien aiempaa vahvempi läsnäolo asuntomarkkinoilla on merkki siitä, että omistusasumiseen kiinnipääseminen on jossain määrin hankaloitunut Suomessa.

-?Jos omistusasuminen ei ole kotitalouksille taloudellisesti mahdollista tai järkevää, myyntiin tulevat asunnot päätyvät vuokramarkkinoille. Sijoittajat tulevat markkinoille, kun he huomaavat, että kysyntä suuntautuu vuokra-asumiseen.