Ilta Sanoma

Julkaistu:

Asuntosijoittamisen kissanpäivät alkavat olla ohi, parhaat tuotot tehty ja kisa kovenemassa, Hyposta muistutetaan. Lainakattokin on vaikeuttanut sijoitusasunnon hankintaa. 100 prosentin velkavipua ei enää pankeista saa.
Asuntosijoittaminen voi edelleenkin olla kannattavaa toimintaa, mutta finanssikriisin jälkeiset kissanpäivät alkavat olla ohi, sanoo asuntorahoitukseen erikoistuneen Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus.

-?Finanssikriisin jälkeen olosuhteet ovat olleet otolliset asuntosijoittamiselle kaikin puolin. Vuokrat ovat nousseet vuodesta toiseen, vuokralaisia on riittänyt, samaan aikaan asuntojen hinnat ovat kehittyneet kasvukeskuksissa ja korot ovat laskeneet. Kaikki tekijät ovat olleet asuntosijoittajan puolella melkeinpä 10 vuotta.

Nyt käsillä näyttää olevan selvä toimintaympäristön muutos, mikä etenkin asuntosijoittajaksi ryhtyvän täytyy ottaa huomioon.

Brotherus luettelee kolme keskeisintä riskiä, joista ensimmäinen on rahoitukseen liittyvä.
Mainos (Teksti jatkuu alla)
Mainos päättyy

1. Ensimmäinen niistä liittyy rahoitukseen ja korkoihin.

-?Sekä rahoitus eli rahoituksen saatavuus ja korot kiristyvät. Tavalliset euribor-korot ovat kääntymässä nousuun ja myös asuntosijoittajarahoitus on kiristymässä Basel IV -uudistuksen myötä. Asuntosijoittaminen nähdään ehkä syystäkin riskisemmäksi toiminnaksi kuin tavallinen omistusasuminen. Kymmenen vuotta sitten saattoi vielä saada sijoitusasuntoon pankilta 100 prosentin suoran rahoituksen, enää se ei ole mahdollista.

 

Kymmenen vuotta sitten saattoi vielä saada sijoitusasuntoon pankilta 100 prosentin suoran rahoituksen, enää se ei ole mahdollista.

2. Toinen keskeisimmistä riskeistä on vuokrattavuus. Kotitaloussijoittajat joutuvat taistelemaan vuokralaisista kansainvälisiä jättejä vastaan.

-?Omistusasumisen suosio nousee ja ihmisiä siirtyy vuokralta omistusasumisen puolelle, koska palkat nousevat ja työtilanne näyttää vakaalta.

Lisäksi asuntosijoittamiseen on tulossa aiempaa enemmän ammattimaista kilpailua.

-?Meillä on kotimaisten lisäksi kansainvälisiä asuntosijoitusrahastoja, isoja sijoittajatahoja, jotka ovat kiinnostuneita Suomen kasvukeskuksista ja perustaneet tänne omia toimintojaan. Yhä suurempi osa asunnoista menee ammattilaisten käsiin. Kotitaloussijoittajat taistelevat markkinoilla näitä tahoja vastaan. Ja kun niitä on enemmän, vuokralaisesta voi olla vaikeampi pitää kiinni.

 

Vuokrat eivät enää nouse inflaatiota, palkkoja ja asuntojen hintoja nopeammin.

Yksi merkki tästä on Brotheruksen mukaan vuokrien nousun hidastuminen.

-?Vuokrat eivät enää nouse inflaatiota, palkkoja ja asuntojen hintoja nopeammin kuten se teki 2010-luvun alusta tähän asti.


3. Kolmas riski tulee Brotheruksen mukaan tukkualennuksista, joista isot asuntosijoittajatahot pääsevät nauttimaan, mutta mikä vaikuttaa myös kotitalouksien harjoittamaan asuntosijoittamiseen.

-?Noususuhdanteessa on jo nähty, että rakennusliikkeet ovat pienentäneet tukkualennuksia ja myös tavallisilla asuntokaupoilla on ollut vaikeampi löytää alihinnoiteltuja kohteita. Asunnonostovaiheessa tehdään iso osa asuntosijoituksen tilistä. Ostohintaa ei enää jälkikäteen voi korjata.

 

Riskit ovat korkeammat, parhaat tuotot on tehty ja kisa kovenee.

Brotherus huomauttaa, että vaikka kaikki nämä kolme tekijää ovat kääntymässä haastavampaan suuntaan, ei se suinkaan tarkoita sitä, että asuntosijoittaminen olisi tuhoon tuomittua tästä eteenpäin.

-?Tämä tarkoittaa, että riskit ovat korkeammat, parhaat tuotot on tehty ja kisa kovenee.

Eikä siinä vielä kaikki: pienet ja paikalliset asuntokuplat mahdollisia

Asuntosijoittamiseen liittyy toki monia muitakin riskejä. Vaikkei yleistä asuntokuplan vaaraa ole Suomessa näkyvissä Ruotsin tapaan, ei arvon mahdollisesta alenemista seuraavassa talouskriisissä pidä sivuuttaa.

-?Tämä ei tarkoita sitä, etteikö asuntomarkkinoilla voisi olla taskuja, joissa hinnat ovat karanneet. Tai sitä, että jos talouteen tulee iso shokki, niin se välittyy kyllä asuntomarkkinoille. Finanssikriisin iskiessä asuntojen hinnat laskivat sen 8 prosenttia.

Sanottua ei ole myöskään se, saako asuntoonsa aina vuokralaisen ja saako hyvän vuokralaisen.


Jo pitkään sijoittaneella vakuudet apuna

Lainakatto koskee niin omistus- kuin sijoitusasuntoa hankkivia. Pelkkä ostettava asunto ei enää kelpaa koko lainan vakuudeksi. Jo pitkään asuntoihin sijoittaneella on kuitenkin se etu, että he voivat käyttää apuna aiemmin hankkimistaan asunnoista saamia vakuuksia, mikäli ne ovat tarpeeksi velattomia.

-?Heillä pääomia voi olla vapaana muissa sijoitusasunnoissa, ja kun he ostavat uutta asuntoa, he voivat ostaa sen täysin ilman käteistä, Brotherus huomioi.

Finanssivalvonnan (Fiva) apulaisjohtaja Jyri Helenius sanoo, että jo ennen lainakattoa pankit ovat olleet nihkeitä myöntämään asuntosijoittajalle 100 prosentin velkavipua.

-?Pankit ovat itse oman riskienhallintansa takia yleensä vaatineet vakuuksia enemmän kuin ostettavan kohteen. Ei se yleistä ole aikaisemminkaan ollut, että pelkällä ostettavalla asunnolla saisi 100 prosentin rahoituksen.

-?Lisäksi lainan myöntämisessä on kaksi puolta: maksukyky ja vakuudet. Lainaa ei saa myöntää pelkkien vakuuksien varassa, vaan asiakkaalla pitää olla riittävästi tulovirtaa, jotta hän pystyy lainat hoitamaan, Helenius painottaa.

Varattomalle mahdotonta

Aloittavalla asuntosijoittajalla tilanne on toinen. 100?000 euron yksiöön pitäisi omaa varallisuutta löytyä useamman kymmenen tuhannen euron edestä.

OP:n liiketoiminta-alueen johtaja Päivi Jääskeläinen kertoo, että oli kyse sitten omistus- tai sijoitusasunnosta, velanhoitokykyä ja vakuuksia tarkastellaan samasta näkökulmasta.

-?Lainakaton mukaan lainamäärä ei ole saanut ylittää 90 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta. Uuden säännön myötä tämä laskee 85 prosenttiin. Kun pankki arvioi maksukykyä, niin oikeastaan aina edellytetään lisävakuutta lakisääteisen minimin lisäksi. Sen pitäisi olla omaa rahaa tai muita vakuuksia.

 

Kun pankki arvioi maksukykyä, niin oikeastaan aina edellytetään lisävakuutta lakisääteisen minimin lisäksi.

Jääskeläinen sanoo, että jokainen laina neuvotellaan tapauskohtaisesti, mutta vakuutena voi käyttää esimerkiksi osakesäästöjä, tilivarallisuutta tai muuta omaisuutta.

-?Jos asunnon myyntihinta on 100?000 euroa, niin omaa rahaa tai vakuutta pitää olla vähintään 10?000 euroa. Koska käytännössä pankki laskee ostettavan asunnon vakuusarvoksi 70?000 euroa, niin myös jäljelle jäävälle 20?000 eurolle tarvitaan yleensä vakuutta.

Brotherus sanoo, että jotkut saattavat käyttää omaa velatonta kotiaan vakuutena.

-?Tätä en itse suosittele. On hyvä, että oma koti pysyy turvapuskurina ja talouden kivijalkana, jos käy huonosti.

Harvinaisempaa on käyttää sukulaisen velatonta omaisuutta vakuutena.

-?Jos esimerkiksi vanhemmat antavat oman velattoman asuntonsa vakuudeksi, niin toki sitäkin voi käyttää.


Aggressiivista lainanottoa syytä harkita

OP:n Jääskeläinen sanoo, ettei isolla velkariskillä pelaaminen asuntosijoittamisessa välttämättä ole järkevää isommassakaan salkussa.

-?Aina tulee yllättäviä kuluja, vuokralaisten vaihtuvuutta ja muuta. Puskuria kannattaa pitää.

Asuntosijoittaminen on lisääntynyt viime vuosina huomattavasti. Moni kokee, että se on homma, jonka hallitsee, koska asumisesta on omaa kokemusta.

-?Tässä ehkä vähän unohtuu se, että sijoitusasunnon hankkimisessa on eri kriteerit kuin omistusasunnon hankkimisessa. Sijoitusasunnossa sijainti ja houkuttavuus korostuvat ihan eri tavalla, koska lainan takaisinmaksukyky perustuu pitkälti vuokratuottoon.
Ilta Sanoma
17. huhtikuuta 2018 11:26:26 Categories: Ilta Sanoma Taloussanomat

ShareButton
ShareButton
ShareButton
  • RSS
Suomi sisu kantaa
NorpaNet Alpha 1.0.44.37810 - Firebird 3.0 WI-V6.3.4.32939

TetraSys Oy.

TetraSys Oy.